当务之急，是把定价权还给开发商

现在房地产市场的问题是：许多在别的行业是基本常识的问题，跑到房地产市场，就变成了“奇奇怪怪的知识”。许多市场参与者乃至评论者的脑袋在这种所谓的“责任与爱护”中，变得越来越莫名其妙。

这两天媒体报道，惠州大亚湾一个叫东方铂悦府的盘打了4.8折“骨折价”卖楼——“0首付、单价直降5000，8600元/平米起、现房送车位”，这个楼盘去年备案价是1.5-1.6万/平米，现在加上优惠叠加不到8000元/平米，说腰斩不算夸张。网传贴子也很会制造热点，“业主一夜睡醒，损失了50万”，是以就去“维权”。

此前同区域还有一个海伦堡·臻悦府，也打了4.8折卖楼。项目销售均价1.44万/平米，低楼层打出6800元/平米的低价。

(资料图)

目前看到，两个楼盘似乎都被暂时封盘了（但我通过同行还未最终确信，姑且是封盘）。并且，大亚湾房管局对外澄清，是误读。

关于惠州的房地产市场，粉丝们都比较清楚，我们过去写的文章也比较多了，如果一直按我们的思路操作，是不会被活捉的。

类似这样的新闻对人心产生的冲击很大，但真正了解并参与过惠州楼市的人，应该不意外才对。一般而言，说股票跌个一半，大家都不那么恐怖，但是说房价跌一半，就似乎天方夜谭。实质上都一样，资产价格的波动有时候很夸张。而且，不论是不是“好城市”，跌起来的时候，价格超杀都是常有的事。你现在在深圳，也一样，跌3-4成的很多见。对这类事情，我们要有一个处变不惊的心态。

惠州这次的楼盘大跌价，不是今天，也不是这两个，从去年到现在很多都已经这样了。像惠东沿海，名盘碧桂园十里银滩，10年前开盘价5000块/平米，现在贝壳上最便宜的价格都有不到2500块/平米的了。

去年至今，有粉丝花了20多万买了下面这个小户型住宅，都是自住。有人辞官归故里，有人漏夜赶科场。价格下跌，会带来需求，就会有原来不想买/买不起的童鞋出手，这是最根本的稳定市场的手段。

还包括车位的价格，昨天这个消息疯狂传播的时候，一个粉丝发来微信，她住的星耀国际小区去年还卖15万一个的车位，4月初开发商疯狂降到4.28万，然后她买了两个。

深圳的童鞋经常一说起惠州，就是狂甩头叹气，觉得这城市不行。我个人喜欢把这个事儿简化，扯明白供求关系就好，就足够自己做对决策了。

一个很好的城市，如果房地产的供应量足够的大，房价也可以涨不动。一个很差的城市，如果房地产的供应量持续足够的少，房价也可以涨一涨。

惠州这个城市是一个平常的三线城市，它的问题直接在于住宅供应量太大。一个人口只有佛山一半多的城市（还不讲收入），常年供应量比佛山还猛。这个不需要用数据，沿着几条高速路开一圈就能知道了。这也是为什么想来搏一把的，最后都亏了的缘故，你没有能力扛住持续放大的供应。

这几年来的深圳也是同样，房价下跌，有其它非常多的因素，但是住宅供应量尤其是公共住房供应量的大增，也是稳定预期很重要的一点。

一句话，现在的市场，资产价格在崩。这种时候，你只能忍受，包括地方政府。诚实承认这一点，是解决问题的前提。

但我认为，越是在此时此刻，越是要强调基本常识。今时今日，市场最重要的事情，是把定价权还给开发商。简单说，允许他们降价。

关于这一点，我在去年的文章里谈过了。但是这一轮调整至今，和过往一样，凡是有开发商降价促销，一定会出现两个结果。其一，前期的买房人激烈“维权”。其二，当地政府出面叫停，污之为“恶意降价”。

现在这个市场，用一句话描述：B端、C端都需要降价，唯独G端既不让涨价也不让降价。

在B端，前文说了，开发商处在史无前例的“大缩表”中，无论是上市房企还是本土非上市民企，欠下的债务都已经难以还起（有些开发商技术上已经破产），同时又要“保交楼”，唯一的资金来源就是卖房子回笼资金，B端有强烈的降价动力。但是在C端，经历了这几年的冲击，都已经支撑不起原来的价格，也有旺盛的降价需求。

市场需要一轮降价，才能重新实现供需均衡。比如上面的案例，价格下来，收入较低的人群就可以买得起房子。

但是G端在控制这个，顺周期的时候不让楼盘涨价，逆周期的时候不让楼盘降价。管理部门确有自己的苦处，或是担心前期买房人维权造成不安定，或是担心楼盘降价引起骨牌效应，造成城市土地卖不掉。但政府维持一个表面虚假的价格，最终结果是导致开发商“求生不得求死不能”。降价，是开发商现在唯一的自救之途。如果城市政府担心土地卖不掉，那就不卖地，这不是开发商要担的锅。

政府把开发商的经营主导权还给开发商，这是今天惠州也好，深圳也好，乃至全国房地产市场的当务之急，企业不能为自己的生死负责，整个微观经济就无法畅通。看起来政府的短暂敢于，是解了“燃眉之急”，但是也断了企业的自救后路。不允许开发商降价自救，最终会造成大批量的僵尸企业，给经济带来更为深远的负面冲击。

至于买房人因为资产价格贬损而进行所谓的“维权”，这个各地都在发生，但是丝毫不应该支持的。如果降价了可以“维权”，那么未来房子涨价了是不是要把增值部分捐出去？没有谁确保买家买房只赚不亏，刚需也不行，社会应当在这个层面有一个基本共识。当楼盘降价引发了“维权”，这才是需要管理部门出面干预叫停的。价格的波动，在别的市场，比如股票、黄金、空调、汽车、大白菜……都是再基本不过的常识，小学生都懂，偏偏在房地产市场，这个常识持续在遭遇着挑战。但是本质上，“降价维权”，和“交楼维权”是完全不同的两回事。

真正缓解的法子，是要B端和C端重新有安定感，有收入，有信心……但这已经不是房地产行业能够解决的了。这个行业的大调整，无论你怎么阻挡，都必须要经历一段较长时间的痛苦过程。